Meny Søk
1 Beskriv din sak
2 Samle underskrifter
3 Få saken vurdert

    Kritikkverdig bystyrevedtak forholder seg ikke til vedtatte planer - Storgaten Terrasse

    Sarpsborg, Østfold
    Kritikkverdig bystyrevedtak forholder seg ikke til vedtatte planer - Storgaten Terrasse
    Opprettet: 29.08.2017 av Pia Kjølberg
    Sluttdato for signering: 31.12.2017
    Kommentarer vedr. behandlingen av detaljreguleringsplanen Storgaten Terrasse For å samle underlag til Sivilombudsmannen har vi opprettet en underskriftskampanje her på www.minsak.no. Her bør de som er som er enig med oss om at planprosessen er kritikkverdig registrere dette med et par ord, - slik at denne behandling ikke kan skape presedens for kommende prosjekter. Med disse underskriftene ønsker vi å vise at det er flere innbyggere i Sarpsborg kommune som er kritisk til kommunens håndtering og arbeidet med detaljreguleringsplanen for Storgaten Terrasse. Hele denne behandlingsprosessen oppleves som avgjort på forhånd. Samarbeid og mulighet til å medvirke oppleves ikke som reell. Vi har aldri satt oss inn i, eller fulgt en saksgang i kommunen tidligere. Som innbyggere i Sarpsborg var vi tidlig i prosessen trygge på at det var et ønskemål fra alle parter at alle sider av saken ble belyst slik at beslutninger ble truffet på et bredt grunnlag, både på saksbehandlingsnivå og politisk nivå. Forutsigbarhet er viktig både for privatpersoner og utbyggere. I samtale med naboer, andre innbyggere og utbyggere fikk vi høre at det ikke var noen vits å engasjere seg, legge ned tid og ressurser på levere høringssvar eller sende klager. At utfallet og kommende vedtak av detaljreguleringsplanen var oppe og avgjort på forhånd. At utfallet var gitt, spesielt siden salgsprisen var så høy i forhold til taksten på eiendommen, at og at kommunen var både selger og deretter aktivt deltakende underveis i arbeidet med planforslaget. På hvilket grunnlag folk dannet sine uttalelser på kan man bare spekulere i. På dette tidspunkt trodde vi faktisk at det skulle være positivt med engasjement og at den åpenbare feilinformasjonen som ble gitt innbyggere og naboer i varslingsmateriale var så åpenbart feil at det ville grunnlag for kommunens saksbehandlere å kreve en mer nøye og kritisk vurdering. Ikke minst da man må kunne forvente at utbygger ønsker maks utnyttelse og fortjeneste, samt at det er de/deres konsulenter som har utarbeidet mye av materialet og de vurderinger som legges til grunn i planprosessen. Vi har hele tiden forholdt oss til, og stolt på, at den informasjon vi har mottatt i posten under sakens gang har vært korrekt og handlet utfra dette. Løpende informasjon om mindre avvik til gjeldende sentrumsplan, bland annet med spesifisering av gesimshøyder på 11,5 meter, mener vi er akseptabelt når man bor i sentrum. Vi har også stolt på at kommunens egne vedtak med forutsetninger til salget er, akkurat som ordet sier – en forutsetning. Dette vedtak er fattet av bystyret, som er kommunens øverste besluttende myndighet. At kommunens egne vedtak helt plutselig ikke skulle være en forutsetning, uten bli forvandlet til en føring, var helt utippet. Disse forutsetningene ble ikke vedlagt plandokumentet som ble sendt til ØFK og andre myndighetsinstanser ved varsling. En forutsetning vedtatt av bystyret antas å være et viktig dokument som skulle ha vært med i informasjonsgrunnlaget fra starten. Forutsetningene omtalte ikke bare utnyttelsesgrad, byggehøyder og boligsammensetning, uten også spesifisering om at det skulle tilrettelegges for barnefamilier, som er godt forankret i kommunens egen planer. Det påpekes spesielt den gunstige plasseringen til både barnehage, barneskole og videregående skole. Dette er kommentert spesielt i en e-post fra Sarpsborg kommune til Prosjektforum i forbindelse med takst av tomten. Vi har reagert sterkt på de deler i planforslaget som kan oppleves som negative, både omskrives og fremstilles i ekstremt positivt vinklede ordelag, forskjønnende og med direkte feilaktig visuell fremlegging. Henviser her til fremvisningen av solforhold og planforslagets kommentarer til dette. For de som ikke har ressurser eller tid til å sette seg inn i saken grundig er ord og bilder det som blir beslutningsgrunnlaget for videre handlinger. Dette gjelder utvalg/utvalgsmedlemmer/politikere og andre innbyggere som danner seg en menig og tar en beslutning om agerende ifht dette. Det er uakseptabelt i et prosjekt i denne størrelsen, som i tillegg er plassert midt i et villaområde med særpreg og verneverdier. Et prosjekt som står i fare for å skape presedens for utbygging i områder med villa/småhusbebyggelse. Denne saken vil legge klare føringer om liten grad av forutsigbarhet for innbyggere og utbyggere i Sarpsborg kommune. Planforslaget både ser bra ut og høres fornuftig ut, i den form som ble spredt til naboer og utvalgsmedlemmer, hvis man bortser fra direkte usannheter og omskrivninger av fakta. Visuell og skriftlig dokumentasjon presenteres i form av et salgsprospekt. Tatt i betraktning at et visst utfall er ønsket - Les godkjenning av detaljreguleringsplanen Storgaten Terrasse - kan man forstå den motvilje som oppvises av tiltakshaver og kommunen når det stilles spørsmål til planforslaget. På tidspunkt da dette ble lagt ut til offentlig høring antas det at tiltakshaver og kommunens saksbehandlere hadde brukt mye tid og ressurser på utarbeidelse. Det antas derved at det heller ikke var et reelt ønske om medvirkning i forbindelse med innkomne høringssvar, da det var seint i planprosessen. Denne antakelse styrkes i og med uttalelser i SA.no 17.10.16. Kommuneadministrasjonen avviser den massive proteststormen. Rådmannen anbefaler at innvendingene ikke tas til følge. Det er også rådmannens innstilling når reguleringsplanen legges frem for utvalget for plan miljø og teknikk. Innsigelser til et offentlig høringsforslag er den siste reelle muligheten naboer og innbyggere har for å påvirke/medvirke i planprosessen. Det gjelder spesielt i når høringsforslaget vedr. detaljreguleringsplanen til Storgaten Terrasse legges ut, siden det i arbeidet med planprosessen ikke er lagt opp til en høyre medvirkningsgrad enn det absolutte minimum. Når også varsel om oppstart av arbeidet med detaljreguleringsplanen for Storgaten Terrasse informerer om arbeid i hht. Sentrumsplanen og at mindre avvik i høydebestemmelser vurderes. Da fjernes den minimale mulighet for reell medvirkning for naboer , velforening og andre intresseorganisasjoner. Allerede 13 dager før denne varsling offentliggjøres foreligger konseptskisser med betydelig avvik i forhold til bland annet gjeldende Sentrumsplan, bygge høyder m.m. På tross av dette varsler utbygger om mindre avvik, noe som kommunen godkjenner. Konseptskisser har ikke noen juridisk binding til den endelige planen, men for at den offentlige varslingen skal være gyldig skal den varsle om kjente planer på dette tidspunkt. Planer og konseptskisser med store avvik foreligger, men det unnlates å varsle om dette og man velger isteden å varsle om at ”mindre avvik i forhold til Sentrumsplanens høydebestemmelser vurderes”. Dette er helt essensielt i denne saken. Åpenhet i planarbeidet og tidlighetsprinsippet for medvirkning er derved helt fraværende i utbyggers/kommunens planarbeid. Vi har ved et flertall tilfeller bedt om å få belyse prosjektet fra andre ståsteder, vise hvilken informasjon som er blitt gitt naboer og innbyggerne, og det vi mener er direkte forfalskninger av sannheten for å lede til et ønsket utfall. Vi, øvrige naboer, borettslag eller Grotterødløkka velforeningen har ikke på noe tidspunkt blitt kontaktet eller invitert til medvirkning. Refererer til regeringen.no og temaet medvirkning; strategisk tilnærming, tidlighetsprinsippet og åpenhet. Medvirkning i planlegging etter Plan- og Bygningsloven: I godkjennelsen av medvirkningsopplegget fra den private forslagsstiller skal kommunen sikre at aktivitetsplikten er tilfredsstillende gjennomført og dokumentert. Det skal bl.a. kunne vises til gjennomførte medvirkningstiltak, hvordan ulike deltakere ble trukket med og hvilke metoder som ble nyttet. Planmyndigheten skal i fremstillingen av planforslaget formidle hvordan innspillene fra de ulike interessene er reflektert. Når detaljreguleringsplaner legges ut på høring er dette som regel den siste reelle mulighet naboer og andre har for å komme med innsigelser, før vedtaket godkjennes i bystyret. I dette tilfelle kan man heller si at det er den første reelle muligheten. Høringsforslaget ble lagt ut straks før folk gikk på sommerferie, med svarfrist 12. august 2016, nor fok kom hjem etter ferie. Tidspunktet er muligens en tilfeldighet, men sett i lys av ønsket utfall, lav grad av reell medvirkning og ønske om lite støy rundt prosjektet, er tidspunktet godt valgt. Som en tilleggsinformasjon til dette nevnes at nabovarselet på rammesøknaden ble sendt rett før påsken 05. april 2017. Med oppgitt svarfrist på 14 dager, var den faktiske tid til rådighet for tilbakemelding kun 6 dager. Mulighet til forlengelse ble gitt på direkte forespørsel til PLUS Arkitektur, men denne muligheten var det ikke informert om i nabovarselet. Det kan være en tilfeldighet, men kan også tolkes som ytterligere en måte å undergrave medvirkning og minimere grad av støy. Vi motsetter oss på ingen måte at området både bygges og fortettes, tvert imot mener vi at det vil påvirke området positivt. Forutsatt at det følger de vedtatte forutsetninger, sentrumsplan, områdekarakter og tilpasset kommunens intensjoner om å tilrettelegge for barnefamilier, i og med nærhet til både skoler, barnehage og gunstig plassering i forhold til kollektivtrafikk osv. Vi har ved et flertall tilfeller invitert tiltakshaver og kommunen til dialog på planområdet, det samme har Storgaten Borettslag og Sanitetsforeningen gjort. Den 9. desember 2016 fikk vi endelig i stand et møte med utbygger i SOBBL’s lokaler, etter vårt initiativ. Det var et mindre givende møte, der vi i klare ordelag ble forklart at våre innsigelser hadde liten nytteverdi og at vi var det eneste som klaget. Vi påpekte at det ikke var korrekt da det var 38 innsigelser til høringsforslaget og at Sanitetsforeningens alle beboere også vil få sitt bomiljø sterkt forringet (deres sørside). Tiltakshavers svar, «det er vel ingen som bryr seg om hva de gamle folka synes». Det er en meget respektløs holdning, utviser en utrolig arroganse og liten forståelse for folks ønske om å verne om egne verdier og sitt bomiljø med hva det innebærer av innsikt, utsikt, solforhold og gode muligheter for å leve et godt dagligliv. Altså det tilsvarende som prosjektet Storgaten Terrasse har som sine viktigste salgsargumenter i sitt prosjekt For øvrig er det betenkelig og provoserende at Storgaten Terrasse AS v/ Eie, tør å gå så hardt ut med salg av leiligheter og forventet byggestart - før klagesaken i det hele tatt er behandlet hos Fylkesmannen. Hvordan tør utbygger binde opp så store økonomiske ressurser? Utbygger nevner selv 300-400 mill. Uforståelig at en resultatorientert bedrift overhode tør å ta slik økonomisk risiko - Uten å være rimelig sikker på utfallet av klagen. Setter vi derimot ovenstående kommentarer i forbindelse med hva som går å lese seg frem til i diverse lovgivning og forskrifter på kommunens nettside, basert på retningslinjer om et levende sentrum, tilrettelagt for barnefamilier, utnytte gunstig plassering av tomt i forhold til skole/barnehage, reell medvirkning, langsiktige planer, estetiske retningslinjer, verneverdi vurdering, områdekarakter, fremtidig redusering av biltrafikk for å forbedre luftkvaliteten i fortettingsområder i sentrum, farer ved fortetting, nasjonale og regionale hensyn, føringer og ikke minst gjeldende sentrumsplan og Bystyrets vedtak om forutsetninger som lå ved salget - da bør det være klart at kommunens vedtak må omgjøres og tilpasses gjeldende regler og nedjusteres. Kommunen står fritt til å bruke en viss grad av skjønn i en detaljreguleringsplan. På tross av dette mener vi at kommunens subjektive skjønnsanvendelse ikke er forsvarlig. Det avviker fra flere lokale, regionale og nasjonale lover og retningslinjer. • Bystyrevedtak 31.01.13 forutsetning til salg • Gjeldende Sentrumsplan 2013 - 2023 • Fortetningsstrategier Sentrumsplan • Estetiske retningslinjer for sentrum • Verneverdivurdering for sentrum • Søkelysområder i sentrumsplanen • Nasjonal Transportplan/nullvekst i biltrafikk • Kommunedelplan for klima og energi 2011-2020 • Regjeringen reguleringsplan/reell medvirkning • Fortetting med kvalitet Under planarbeidet har utbygger gitt henvisninger til det gode samarbeidet mellom tiltakshaver og kommunen. Det samme kan ikke sies være tilfelle for naboer, velforening og andre engasjerte innbyggere. Utover det som er lovpålagte minstekravet om offentlige varslinger ønsket ikke forslagsstiller eller kommunen å gjennomføre noen form for medvirkningsaktiviteter i planleggingsfasen. Åpenbart har verken utbygger eller kommunen hatt til hensikt å legge til rette for medvirkning i et tidig stadium i planprosessen. Det betyr i realiteten at verken naboer, velforeningen, Fortidminneforeningen eller andre interesseorganisasjoner har hatt mulighet til reel medvirkning før detaljreguleringsplanen ble lagt ut til høring. Utdypende om offentlige høringsforslag - Høring og offentlig ettersyn av planforslaget inngår som en viktig oppgave i behandlingen i alle plantyper. Den offentlige høringen kan i praksis forstås som siste åpne del av medvirkningsprosessen der all kunnskap og innspill er samlet. Fastsetting av høringsopplegg må sees i sammenheng med forutgående opplegg for medvirkning. Dersom tidligere deltakelse har vært tilstrekkelig involverende og sikret et faglig balansert beslutningsgrunnlag vil dette også påvirke omfanget av høringsopplegget. Med utbyggers henvisninger er det rimelig å anta at det har vært et reelt samarbeid mellom tiltakshaver saksbehandlere og kommunens tjenestemenn og at dette samarbeide har hatt betydning for resultatet av planarbeidet. Ref. det bystyrets vedtak om forutsetninger ved salget vedr. utnyttelsesgrad, høydebegrensninger, boligsammensetning/utforming, tilrettelegging for barnefamilier m.m. Dette som raskt utviklet seg til å et planarbeid med kritiske avvik i forhold til byggehøyder, antall boliger, m.m. Vi er forundret over planarbeidets utvikling mellom tiltakshaver og kommunen, samtidig som de offentlige varslingene til naboer i forbindelse med oppstart av planarbeidet etc. henviser til sentrumsplaner med mindre avvik i forhold til høyde bestemmelser. Den 14.07.2017 mottok vi og andre klagerne Fylkesmannens vedtak i klagesaken. Kommunens vedtak opprettholdes. Klagene har ikke ført frem. Vi mener vedtaket er tynt begrunnet og bærer preg av mulig hastverk. Vi har derfor bedt om utdypende forklaringer. I Fylkesmannens behandling av klagene henvises spesielt til dårligere solforhold på eiendommene . Det er en ytterst banal og forenklet sammenfatning av klagene. Hovedpoenget er at kommunens bruk av ensrettet skjønnsutøvelse i denne planprosessen har langt mer omfattende konsekvenser enn innvirkning på solforhold. Bystyrevedtak om forutsetninger for salg av tomten ble vedlagt i forbindelse med takst av tomten, i salgsoppgaven og på infomøtet som Aktiv og Sarpborg Kommune avholdt for interessenter. Dette vedtak bortfaller etter budprosess/kjøp av tomt – Det gir feil grunnlag for takst, for budgivning, og en konkurransevridning, da potensielle interessenter vurderer tomtens utbygningspotensiale i forhold til de forutsetninger som ligger ved taksten for tomten. Bystyrevedtak bortfaller – Det gir feil signaler og skaper uforutsigbarhet på mange plan. Det undergraver tilliten til bystyrevedtak og kommunen som øverste utøvende myndighet. Det kan også skape en uønsket presedens i kommende saker. Kommuneadministrasjonens utredninger og bystyrevedtak basert på vidstrakt bruk av skjønnsvurderinger, med grove overskridelser av langsiktige planer og retningslinjer, gir uforutsigbare forhold for innbyggere og utbyggere. Dette er hovedpoenget, og ikke solforhold, da dette kun påvirker et fåtall av de 38 klagene. Fylkesmannen skriver i vedtaket, at de i utgangspunktet er enig med klagerne i at målsetninger og krav som fremkommer i Sentrumsplanen bør følges i senere detaljreguleringer. Dette sikrer forutsigbarhet og hindrer uheldige presedensvirkninger for andre planprosesser i sentrum. Enten er et vedtak korrekt eller så er det ikke det! Sentrumsplanen er gjeldende og skal følges. Kommende reguleringsplaner er ikke relevant . Fylkesmannen henviser til et skriv datert 10.05.2017, der Fylkeskommunen ber om at det tas hensyn til ulempene for naboene i den videre saksbehandlingen. Det synes meget kritikkverdig at Fylkesmannen ikke klargjør hva uttalelsen fra Østfold Fylkeskommune påpeker – på tross at det gir klare og spesifikke føringer. Utdrag fra ØFK: Av kapasitetshensyn har ikke Østfold fylkeskommune anledning til å gå grundig gjennom klagen. Østfold fylkeskommune ber derfor på et generelt grunnlag om at Fylkesmannen i Østfold ser hen til at et viktig mål for norsk politikk er at alle skal ha gode steder å bo. Østfold fylkeskommune ber om at Fylkesmannen i Østfold i det videre arbeidet ser hen til våre innspill som er gitt i forbindelse med varsel om oppstart og offentlig ettersyn av reguleringsplanen for Storgata terrasse. Østfold fylkeskommune har uttalt følgende til planen: «Østfold fylkeskommune anbefaler Sarpsborg Kommune på det sterkeste å vurdere en reduksjon i høyden på boligblokk BBB5. Dette særlig av hensyn til solforhold til eksisterende boliger. En høyde på 18,8 meter vil miljømessig falle svært uheldig ut.» «Flott bolig med gode solforhold» er en gjenganger i boligannonsene. Hvor mange soltimer en adresse har, når solen går ned og hvordan solforholdene er både på vinter- og i sommerhalvåret er vesentlig når man velger sted å bo. Østfold fylkeskommune ber om at det tas hensyn til ulempene for naboene i den videre saksbehandlingen. I en e-post fra Østfold Fylkeskommune den 17. august skriver saksbehandler følgende: Vi har registrert at kommunen har valgt å se bort fra vår anbefaling, vi mener at det er uheldig. Østfold fylkeskommune mener at kommunene og utbyggere må forholde seg til vedtatte planer. Pr. dags dato har vi ikke fått tilbakemelding på våre spørsmål fra Fylkesmannen. Refererer også til ØFK i sine innsigelser til detaljreguleringsplanen ved den offentlige høringen 12.08.2016. Østfold Fylkeskommune om bebyggelse og høyder: Planforslaget avviker fra høydebestemmelsene i gjeldende Sentrumsplan, hvor det åpnes for maksimal høyde på 18,8 meter. Sentrumsplanen har bestemmelser om maksimal gesimshøyde på 11,5 meter og mønehøyde på 15 meter. ØFK er av den oppfatning at gjennomføring av planen vil kunne få negative følger for naboene, blant annet Dronningens gate 69 og 71. ØFK anbefaler Sarpsborg kommune på det sterkeste å vurdere å redusere høyden på boligblokken av hensyn til kvalitet i allerede eksisterende boligområder, som synes å bli betydelig påvirket, da særlig solforholdene. ØFK mener at en høyde på 18,8 meter på BBB5 faller miljømessig svært uheldig ut. Konklusjon: ØFK er av den oppfatning av at det er et betydelig ansvar for utbyggere å sørge for at det legges til rette for levende steder og gode steder å bo, for alle. Østfold Fylkeskommune synes det er en svakhet ved planen at høyden fraviker fra sentrumsplanens bestemmelser om maksimal gesimshøyde på 11,5 meter og mønehøyde på 15 meter. ØFK henstiller til at det vurderes reduksjon av høyde på boligblokken innenfor BBB5. Østfold fylkeskommune anbefaler at det arbeides videre med reguleringsplanen og at det gjøres detaljerte vurderinger av hvor forsvarlig det er å øke maksimal høyden innenfor BBB5. BBB5 er det høyeste bygget og kommer å bli 18,8 meter. Til våre spørsmål til nabovarselet henviser kommunen til at reguleringsplanens bestemmelse §5.2 åpner for en overskridelse av regulerte gesimshøyder. Utbygger kan overskride disse med 2 meter for tekniske anlegg, hvis det trekkes inn 3 meter fra fasadelivet. Det innebærer at BBB5 kan få en totalhøyde på 21 meter enkelte steder. Det er et meget høyt blokk som plasseres på tomtens høyeste platå, mitt i et boligområde med villa og småhusbebyggelse. Det er et massivt avvik i forhold til Sentrumsplanens 11,5 meter. BBB5´s plassering og høyde gir voldsom fjernvirkning helt ut til Tune Rådhus. Vi har brukt et enormt antall timer på å sette oss inn i saksdokumenter, lover, regler og retningslinjer, både lokale og nasjonale. Vi har vært tilskuer på en mengde utvalgsmøter og bystyremøter. Dette har bidratt til at vi har fått helt klare følelser om at utfallet av detaljreguleringsplanen for Storgaten Terrasse var gitt på forhånd og argumenter og vurderinger som underbygger dette har blitt tillagt meget stor vekt i saksbehandlingen. Argumenter som setter prosjektet i mer kritisk lys, er blitt tilsvarende forminsket. Enkelt fortalt - meget underlig håndtering av saken, fra kommunens tomt selges til 26,5 millioner (16,2 millioner over takst) via kommune- administrasjonens arbeid tette samarbeid med utbygger i planprosessen (der bystyrevedtak bortfaller), til at bystyrets vedtak av detaljreguleringsplanen foreligger godt forankret med Arbeiderpartiet i flertall. Dette på tross av at det var 38 klager på høringsforslaget. I etterkant kom det også 31 klager på bystyrets vedtak. Vi har hele tiden påpekt at behandlingen i planprosessen er kritikkverdig på flere områder, er sterkt vinklet og inneholder direkte saksfeil. Vi er privatpersoner som etter beste evne har prøvd sette oss inn i saksdokumenter. Vi har anstrengt oss for å argumentere saklig da vi har påtalt avvik i forhold til offentlige varslinger, misvisende opplysninger og illustrasjoner, fravær av medvirkning og store avvik i forhold til lokale, regionale og nasjonale lover og retningslinjer. Hele planarbeidets argumenter og vurderinger bærer klart preg av at et gitt resultat ønskes. Denne behandlingen strider mot etikk og moral. Med de fortettingsambisjoner som foreligger i Sarpsborg kommune flere titalls år fremover, er det viktig med forutsigbarhet, både for utbygger og innbygger. Liten grad av forutsigbarhet og liten mulighet til å påvirke egne bovilkår skaper usikkerhet og unødvendig negativitet. Innbyggernes interesser og engasjement skal ikke bli overkjørt og neglisjert av ressurssterke utbyggere i samarbeide med kommunens administrasjon og intetanende politikere – Derfor må vedtatte planer, retningslinjer og bystyrevedtak følges. På lik linje som at utbyggere, stor eller liten, skal kunne forvente lik behandling og saksgang. Vi kommer å gå videre med saken og neste eventuelle klageinstans vil være å begjøre utsatt igangsettelse av byggestart, inntil saken blir behandlet hos Sivilombudsmannen. Fremdrift av planprosessen - Tidslinje Januar 2013 - Bystyret vedtar salg av tomten Jacob Hildith gate 1 – 17 Den 31.01. 2013 vedtar bystyret salg av Jacob Hildith gate/kvartal 509. I dette vedtak legges det forutsetninger for hvordan kommunen ønsker at tomten skal utnyttes. Her spesifiseres byggehøyder, antall boenheter, tilrettelegging for barnefamilier, parkeringsforhold og boligsosiale formål. Mai 2014 – Verdivurdering for tomten 21.05.2014 foreligger en verdivurdering fra Prosjektforum. Den er utarbeidet på grunnlag av bystyrets vedtak om de forutsetninger som foreligger og markedsverdien takseres til 10,3 millioner. August 2014 – Salgsoppgaven fra Aktiv Sarpsborg I salgsoppgaven av 11.08.2014 fra Aktiv settes prisantydningen til 10,3 millioner. Under punkt om øvrige salgsforhold kan interessenter lese følgende: Salget av gnr. 1, bnr. 742 selges under de forutsetninger som fremgår av bystyrets vedtak datert 31.01.2013. September 2014 – Aktiv Sarpsborg tildeles oppgaven I utvalgsmøte Eiendom og næring 11.09.2014 vedtas det at salgsoppgaven tildeles Aktiv. September 2014 - En attraktiv bytomt skal selges Den 16.09.2014 avholdes et fellesmøte for utbyggere/interessenter til eiendommen Jacob Hilditch gate 1 – 17, i regi av Aktiv Meglerfirma og Sarpsborg Kommune. Til stede fra kommunen var bland annet enhetsleder for plan- og samfunnsutvikling, Anne-Elisabeth Ramtvedt, enhetslederen for eiendom og næring, Hasse Ekman og Anne Carine Frigaard. Sarpsborg kommune innledet dette møte og presenterte sentrumsplanen 2013-2023, utnyttelsesgrader, høyde og forventet antall boenheter. Kommunen skisserte mulighet for 56 boenheter, ønske om tilrettelegging for barnefamilier, boligsosiale formål og at tomten i enkelte tilfeller kan bebygges med 3 etasjer. Denne informasjon er i samsvar med bystyrets vedtak den 31.01.2013. Dette er konkret informasjon som fremlegges i infomøte og som foreligger i salgsoppgaven. Oktober 2014 – Tomten selges til 16,2 millioner over takst 31.10.2014 selges tomten som har en takst på 10,3 millioner til 26,5 millioner. Det er mer enn det doble av verdivurderingen, med bystyrets vedtak om forutsetninger. Budprotokoll viser at det er fire interessenter som legger bud. To av disse gir seg på 15,5 millioner. De to andre byr helt opp til salgssummen på 26,5 millioner. Utfra de klare forutsetninger som foreligger vedr. tomtens utnyttelse, gitt både på infomøte og i salgsoppgaven, er det meget forunderlig at noen utbyggere gir seg på 15,5 millioner, mens de andre utbyggerne er villig til å betale nesten 17 millioner over taks. Man kan stille spørsmål om alle utbyggere har tilgang på den samme informasjon i budgivningsfasen. Desember 2014 – Storgaten Terrasse AS stiftes 08.12.2014 stifter Nipas og SOBBL i fellesskap Storgaten Terrasse AS. Februar 2015 – Utbyggers konseptskisser foreligger 07.02.2015 har utbygger utarbeidet konseptskisser som allerede på dette tidspunkt viser at ½-parten av bygningsmassen har stort avvik i forhold til bland annet byggehøyder. Ref. Bystyrevedtaket av 31.03.2013 om forutsetninger ved salget, Sentrumsplanen 2013-2023 og et flertall andre av kommunens retningslinjer for området. Det stilles spørsmål til hvordan denne meget raske utvikling av prosjektets omfang og størrelse har fremkommet. Februar 2015 – Oppstartsmøte i privat plansak 19.02.2015 foreligger et signert referat fra oppstartsmøte vedr. detaljreguleringsplanen for Storgaten Terrasse. Deltakere for utbygger; COWI, Storgaten Terrasse AS v/ Ørnulf Aamot og Trygve Kristoffersen , Plus Arkitektur v/Pavel Formenko og Nipas. For Sarpsborg kommune: Alexander Mysen og byarkitekt Simonett Halvorsen-Lange. Under punkt for ”Arealstatus” henvises til Kommunedelplan sentrum 2013 – 2023, med merknader om planarbeid i henhold til overordnet plan vedr. byggehøyder 11,5 m. gesimshøyde og 15 m. mønehøyde, BYA 20-40%, parkering maks 1 p-plass pr. boenhet. Det henvises også til reguleringsplan for området; Grotterødløkka, med merknad om at den foreslås opphevet. Under punkt for ”Kommunale vedtekter og retningslinjer/veiledere” er det bland annet krysset av for ”Estetiske retningslinjer for sentrum”. Punktet for ”Verneverdivurdering for sentrum”, er fjernet i den signerte utgaven, men står med i utkastet. (Verneverdivurdering er en veileder til Sentrumsplanen på lik linje med Estetiske retningslinjer) Under punkt for ”Avklaring av Konsekvensutredning” er det notert at utbygger selv skal gjøre en vurdering om planen vil utløse krav om konsekvensutredning eller ikke. Reguleringsplaner med tiltak som omfatter avvik fra overordnet plan eller har vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal vurderes nærmere og behandles etter KU. Utbygger har selv vurdert at planen ikke krever konsekvensutredning. Kommunen likeså. Dette på tross at detaljreguleringsplanen har flere større avvik i forhold til lokale, regionale og nasjonale planer og retningslinjer. Sågar også avvik i forhold til kommunens egne bystyrevedtak. Følgende lokale, regionale og nasjonale retningslinjer mener vi er gjeldene på dette tidspunkt og planens avvik til disse vil utløse krav om KU. • Bystyrevedtak 31.01.13 forutsetning til salg • Sentrumsplanen 2013 - 2023 • Fortetningsstrategier Sentrumsplan • Estetiske retningslinjer for sentrum • Verneverdivurdering for sentrum • Søkelysområder i sentrumsplanen • Nasjonal Transportplan/nullvekst i biltrafikk • Kommunedelplan for klima og energi 2011-2020 (for å bedre bymiljø og folks helse skal sarpsborgsamfunnet redusere de direkte klimagassene med 50% innen 2020.) • Regjeringen - reguleringsplan/reell medvirkning i planprosess • Fortetting med kvalitet Under punkt ”Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet” ”Estetikk/Typologi/Byggeskikk” er det notert at planområdet er del av søkelysområde 6 i sentrumsplanen. Det pekes på lav-tett utbygging med rekkehus/byhus med egne private utearealer, samme antall boenheter som tidligere (56), men med dobbelt så stort boareal. Det er også notert ”Føringer ved tomtesalg” Krav om variert boligsammensetning inntil 3 etasjer. Under punkt ”Tema som forslagsstiller ønsker å drøfte” noteres at forslagsstiller startet møtet med presentasjon av konseptskissene. Kommunen var positive til tankene, men betenkte til byggehøyder og antall enheter. Under ”Medvirkningsbehov” skal det benyttes barnetråkk registreringer og ellers ingen andre spesielle hensyn. Under punktet ”Åpenhet og medvirkning” står at åpenhet og medvirkning i planleggingsprosess er en viktig premiss i plan- og bygningsloven og berørte enkeltpersoner og grupper skal gis anledning til å delta aktivt i planprosessen. Vi viser til følgende uttrekk fra medvirkning i Plan- og Bygningsloven: ”I godkjennelsen av medvirkningsopplegget fra den private forslagsstiller skal kommunen sikre at aktivitetsplikten er tilfredsstillende gjennomført og dokumentert. Det skal bland annet kunne vises til gjennomførte medvirkningstiltak…” Utover det som er lovpålagte minstekrav ønsker ikke forslagsstiller å gjennomføre noen form for medvirkningsaktiviteter i planleggingsfasen. Åpenbart har verken utbygger eller kommunen hatt til hensikt å legge til rette for medvirkning i et tidig stadium i planprosessen. Verken naboer, velforening, Fortidminneforeningen eller andre interesseorganisasjoner har hatt mulighet til reel medvirkning før detaljreguleringsplanen ble lagt ut til høring. Februar 2015 – Offentlig varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplan 20.02.2015 (13 dager etter konseptskisser og dagen etter signert versjon av Oppstartsmøtet i plansaken) leser vi i SA ” Varsel om oppstart av arbeid med detaljreguleringsplanen Storgaten Terrasse, utarbeidet av Cowi. Tilsvarende varsel sendes naboer. Her henvises det til Sentrumsplan hvor mindre avvik til høydebestemmelser vurderes. Det bes om at eventuelle innspill og merknader til denne varsling må sendes skriftlig. Vi som nærmeste naboer har hele tiden forholdt oss til, og stolt på, den informasjon vi har mottatt i posten under sakens gang har vært korrekt og handlet utfra dette. Løpende informasjon om mindre avvik til gjeldende sentrumsplan, bland annet med spesifisering av gesimshøyder på 11,5 meter, mener vi er akseptabelt når man bor i sentrum. På grunnlag av den informasjon som er gitt i varsel om oppstart og den informasjon finnes tilgjengelig på Sarpsborg.com vedr. Sentrumsplan 2013-2023 m.m. finner vi ikke noen grunn til å sende noen kommentarer til dette varsel. Til varsel om oppstart kom det inn totalt 7 kommentarer. Bland annet fra Fylkesmannen og Østfold Fylkeskommune. Et uttrekk fra Fylkesmannen; Alle planer skal ha planbeskrivelse og forholdet til KU-forskriften må tydeliggjøres. Fylkesmannen anser at barn og unge, medvirkning og estetisk utforming er viktige fokusområder i plan- og bygningsloven. Kommunens kommentarer; Forholdet til KU er omtalt. Planarbeidet har lagt til grunn overordnede planer, rammer og føringer. Varsel om oppstart er ikke juridisk bindende i forhold til den vedtatte detaljreguleringsplanen. Men i forhold til Regjeringens forskrift om reell medvirkning i planprosess bør varsel om oppstart av arbeid med reguleringsplanen være forankret i de konkrete planene på dette tidspunkt. Varsel om oppstart av en detaljreguleringsplan er en viktig juridisk del i en planprosess ihht. plan- og bygningsloven. Det er ikke riktig rettsanvendelse å varsle om ”ihht. Sentrumsplanen og mindre avvik”, da det bevislig allerede foreligger planer med større avvik på flere områder. Juni 2015 – Offentlig varsel om opphevelse av reguleringsplan Grotterødløkka 04.06.2015 ble det varslet om opphevelse av reguleringsplan for Grotterødløkka, med følgende informasjon - Plangrunnlag etter opphevelse: byggesaker behandles i henhold til Sentrumsplanen. Juni 2016 – Utvalgsmøte vedtok å legge ut Storgaten til Offentlig ettersyn. 01.06.2016 vedtok Utvalget for Landbruk og Teknikk å legge forslaget til detaljreguleringsplan for Storgaten Terrasse ut til offentlig ettersyn. Høringsfristen er satt til 12. August 2016. Fra offentlige myndigheter kom det totalt 5 innspill. Vi noterer spesielt - Østfold Fylkeskommune om bebyggelse og høyder. Planforslaget avviker fra høydebestemmelsene i gjeldende Sentrumsplan, hvor det åpnes for maksimal høyde på 18,8 meter. Sentrumsplanen har bestemmelser om maksimal gesimshøyde på 11,5 meter og mønehøyde på 15 meter. ØFK er av den oppfatning at gjennomføring av planen vil kunne få negative følger for naboene, blant annet Dronningens gate 69 og 71. ØFK anbefaler Sarpsborg kommune på det sterkeste å vurdere å redusere høyden på boligblokken av hensyn til kvalitet i allerede eksisterende boligområder, som synes å bli betydelig påvirket, da særlig solforholdene. ØFK mener at en høyde på 18,8 meter på BBB5 faller miljømessig svært uheldig ut. Konklusjon: ØFK er av den oppfatning av at det er et betydelig ansvar for utbyggere å sørge for at det legges til rette for levende steder og gode steder å bo, for alle. Østfold fylkeskommune synes det er en svakhet ved planen at høyden fraviker fra sentrumsplanens bestemmelser om maksimal gesimshøyde på 11,5 meter og mønehøyde på 15 meter. ØFK henstiller til at det vurderes reduksjon av høyde på boligblokken innenfor BBB5. Østfold fylkeskommune anbefaler at det arbeides videre med reguleringsplanen og at det gjøres detaljerte vurderinger av hvor forsvarlig det er å øke maksimal høyden innenfor BBB5.
    287 av 300 underskrifter
    Skriv under sak Se underskrifter

    14 kommentarer:

    Arild Ferger

    Mandag 18.09.2017
    Følger

    Jostein Stordahl

    Søndag 17.09.2017
    Følger saken

    Bjørn Birkeland

    Søndag 17.09.2017
    Følger saken!!

    Cornelius Monstad

    Søndag 17.09.2017
    i denne saken er det så mye som ikke stemmer med sunn fornuft at man kan mistenke korrupsjon.

    Hans Petter Jacobsen

    Lørdag 16.09.2017
    Følger saken

    Gry Strand

    Mandag 11.09.2017
    Støtter våre naboer i denne saken.

    Mona-Elise Moan

    Lørdag 09.09.2017
    Ønsker dere lykke til videre i prosessen.

    Espen Danton

    Onsdag 06.09.2017
    Følger saken.

    Ole Christian Olsen

    Onsdag 06.09.2017
    Støtter dere, sitter igjen med det samme inntrykket av Sarpsborg Kommune/ rådmann/ politikere fra AP i forhold til behandlingen av søknaden/ naboers klager vedrørende bygging i Lundgårdsvei 29B

    Ole Wiggo Lian

    Tirsdag 05.09.2017
    Følger saken!

    Bjørn-Gunnar Ahlsen

    Tirsdag 05.09.2017
    Bjørn-Gunnar Ahlsen Vikensgate 4b, 1707 Sarpsborg

    Bjørn-Gunnar Ahlsen

    Tirsdag 05.09.2017
    Ikke bra!!

    Gyrid Strømme

    Mandag 04.09.2017
    Følger saken!

    Jens Olav Jacobsen

    Søndag 03.09.2017

    Legg til kommentar

    Skriv under denne saken

    Fyll inn navn, adresse og postnummer for å signere saken. Informasjonen må oppgis slik at signaturen din kan verifiseres.